Иностранец может купить на Пхукете квартиру в кондоминиуме в полную собственность. С виллой сложнее: землю в Таиланде иностранцу купить нельзя. Рассказываем, какие есть законные способы, сколько стоит оформление и как проходит сделка по шагам.
Коротко: что можно, а что нельзя
| Что покупаем | Можно ли иностранцу | Как оформляется |
|---|---|---|
| Квартира в кондоминиуме | Да | Полная собственность на ваше имя, если в доме осталась квота для иностранцев |
| Вилла или дом | Дом — да, земля — нет | Дом на ваше имя, земля — в аренду на 30 лет |
| Земельный участок | Нет | Только долгосрочная аренда |
| Квартира сверх квоты | Да, но не в собственность | Аренда на 30 лет |
Кондо: полная собственность
Квартира в кондоминиуме — самый простой и надёжный способ для иностранца. Её оформляют прямо на ваше имя. Её можно продать, подарить и оставить в наследство.
Есть одно ограничение — квота. По закону о кондоминиумах иностранцам вместе может принадлежать не больше 49 % общей площади квартир в доме. Остальные 51 % — только у тайцев. В популярных домах у моря квоту часто выбирают ещё на старте продаж. Тогда иностранцу предлагают ту же квартиру в аренду на 30 лет.
В 2025–2026 годах правительство обсуждало поднять квоту до 75 % и разрешить аренду на 99 лет. На сентябрь 2026 года ни одно из этих предложений не стало законом. Если продавец обещает «99 лет уже сейчас», это повод насторожиться.
Вилла: дом ваш, земля в аренду
Землю в Таиланде иностранец купить не может. Поэтому виллу обычно оформляют так: дом (само строение) регистрируют на покупателя, а землю под ним берут в долгосрочную аренду у тайского владельца. Так продают большинство вилл на Пхукете, особенно в Банг Тао, Лагуне и Раваи.
Иногда предлагают купить виллу через тайскую компанию, где тайские акционеры числятся только на бумаге. Такие схемы с подставными владельцами незаконны. Земельный департамент проверяет компании при сделках, а при нарушении землю могут изъять.
Аренда на 30 лет: что важно знать
Аренда (лизхолд) на срок больше 3 лет действует, только если её зарегистрировали в Земельном департаменте. Запись делают на обороте документа на землю, поэтому новый владелец земли не сможет её отменить.
Максимальный срок по закону — 30 лет. Часто в договор пишут «30 + 30 + 30» — обещание продлить аренду. Это только договорённость с владельцем земли: закон продление не гарантирует, а Верховный суд Таиланда в 2025 году не признал такие обещания обязательными. Надёжно у вас 30 лет. Продление — возможность, а не право.
Ещё одна деталь: право аренды принадлежит конкретному человеку. Уточните у юриста, как договор передаёт аренду наследникам или новому покупателю при продаже.
Новостройки
Новостройки на Пхукете обычно продают с рассрочкой: бронь, первый взнос при подписании договора, затем платежи по этапам строительства и остаток при получении ключей. Это удобно, но риск выше: дом ещё не построен.
Перед бронированием проверьте три вещи. Застройщик владеет землёй или законно её арендует. Есть разрешение на строительство. У крупного проекта есть одобренная экологическая экспертиза (EIA): без неё стройку могут остановить.
Посмотреть проекты с рассрочкой — новостройки на Пхукете.
Налоги и сборы при покупке
Все сборы считают от большей из двух сумм: цены в договоре или оценочной стоимости Земельного департамента. Кто что платит, стороны могут решить сами. Ниже — обычный порядок.
| Сбор | Размер | Кто обычно платит |
|---|---|---|
| Сбор за переход собственности | 2 % | Пополам покупатель и продавец |
| Специальный налог на бизнес | 3,3 % | Продавец, если владел меньше 5 лет (например, застройщик) |
| Гербовый сбор | 0,5 % | Продавец, если нет налога на бизнес |
| Подоходный налог продавца | от 1 % | Продавец |
| Регистрация аренды земли на 30 лет | 1 % от суммы аренды за весь срок + 0,1 % гербовый сбор | Обычно покупатель |
| Налог на землю и строения, ежегодно | от 0,02 % оценочной стоимости | Владелец |
Покупателю кондо стоит заложить к цене около 1–3 %: половину сбора за переход и работу юриста. У застройщиков сборы часто делят по-своему, это записано в договоре.
Сделка по шагам
- Выбор объекта. Уточните, есть ли квота для иностранцев (для кондо) и как оформлена земля (для виллы).
- Бронь. Обычно вносят депозит, и объект снимают с продажи на 2–4 недели.
- Проверка юристом. Юрист смотрит документы на землю и дом, долги, запреты, разрешения на строительство и полномочия продавца.
- Договор купли-продажи. В нём фиксируют цену, график платежей, кто платит сборы и что будет, если сделка сорвётся.
- Перевод денег. Для кондо в собственность — из-за границы в валюте, со справкой FET.
- Регистрация в Земельном департаменте. Покупатель и продавец (или их представители по доверенности) платят сборы, и документ о собственности переоформляют на покупателя. Обычно это занимает один день.
Сколько стоит недвижимость на Пхукете
Медиана цен по нашим объявлениям о продаже на сентябрь 2026 года (половина объектов дешевле этой цены, половина дороже):
| Тип | Медиана, ฿ | Обычный разброс, ฿ | Объявлений |
|---|---|---|---|
| Кондо и апартаменты | 2 990 000 | 2 190 000 – 4 200 000 | 129 |
| Виллы и дома | 5 500 000 | 3 800 000 – 9 900 000 | 163 |
Все объекты с ценами — продажа недвижимости на Пхукете. Про районы — в статье «Где жить на Пхукете».
Частые ошибки
Покупка без своего юриста. Юрист продавца или застройщика защищает не вас. Независимая проверка стоит мало по сравнению с ценой ошибки.
Деньги пришли без справки FET. Квартиру не удастся оформить в собственность, а при продаже будет сложно вывести деньги из страны.
Вера в «продление гарантировано». Надёжны только зарегистрированные 30 лет.
Надежда на визу. Покупка недвижимости в Таиланде сама по себе визу не даёт. Про визы — в статье «Сколько стоит жить на Пхукете».
Источники
Закон о кондоминиумах Таиланда: квота 49 % для иностранцев (разбор на terms.law, 2026)
Предложения об аренде на 99 лет и квоте 75 %: статус на 2026 год (bektu.com)
Сборы и налоги при переходе права собственности в Таиланде, 2025–2026 (forbesandpartners.com)
Налоги при покупке на Пхукете, 2026 (aiproperty-phuket.com)
Статья — общий обзор, а не юридическая консультация. Перед сделкой проверьте условия с юристом.
Напишите, что ищете и в каком бюджете, — подберём варианты и расскажем, как оформляется каждый. Смотреть объекты для покупки →